شرح خدمات طرح منظر شهری و دفتر محلی مشاور نوسازی محله

شرح خدمات طرح منظر شهری و دفتر محلی مشاور نوسازی محله به صورت کامل در دو قسمت طرح منظر شهری و دفتر محلی مشاور نوسازی ارائه شده است.

شرح خدمات طرح منظر شهری :

مرحله اول: مطالعات و تحليل

1. مطالعات پایه

1-1. معرفی اجمالی محدوده طرح و موقعیت آن در منطقه، ناحیه و تقسیم‌بندی محلات موجود منطقه
1-2. مطالعه روند شکل‌گیری بافت محله (از لحاظ تغییرات کالبدی، اجتماعی – اقتصادی و جمعیتی)
1-3. مطالعه طرح‌های بالادست و مرتبط (طرح‌های موضعی و موضوعی) و بررسی نقش و جایگاه محله در آنها
1-4. تعیین مرز و معرفی ویژگی‌های حوزه فراگیر (تحلیل نحوه تعامل حوزه فراگیر و محله از حیث خدمات و دسترسی‌ها)
1-5. مطالعات محیطی (عناصر و عوارض طبیعی و گسل) و محیط زیستی محله
1-6. جمع‌بندی و تبیین نكات موثر بر طرح (در قالب جدول و نقشه‌های تحلیلی)

2. مطالعات جمعیتی (شناسنامه جمعیتی ساکنین محله)

2-1. بررسی جمعیت، تراکم جمعیتی و تشخیص نحوه توزیع آن در محدوده و حوزه فراگیر
2-2. مطالعه ویژگی‌های خانوار (شامل بعد خانوار، نوع سرپرست، شغل سرپرست و تعداد شاغلین در خانواده)
2-3. مطالعه ترکیب سنی و جنسی جمعیت و نحوه توزیع آن در محله
2-4. مطالعه وضعیت سکونت (مدت زمان سکونت فعلی و قبلی، مالک یا مستأجر بودن، تعداد خانوار در واحد مسکونی و خوابگاهی یا دائمی بودن محل سکونت)
2-5. جمع‌بندی و تبیین نكات موثر بر طرح (در قالب جدول، نقشه و گراف تحلیلی)

3. مطالعات اجتماعی

3-1. بررسی قومیت، زبان و وضعیت مهاجرت ساکنان برحسب محل تولد و مدت اقامت و توزیع آنها در محله
3-2. شناسایی مشکلات اجتماعی و مناطق جرم‌خیز در محدوده شامل اعتیاد، ناامنی، نزاع و غیره
3-3. نحوه گذران اوقات فراغت در بافت و بیرون بافت برای زنان، جوانان، سالمندان و شاغلان
3-4. تعیین ویژگی‌های بارز مثبت و منفی اجتماعی محله
3-5. شناسایی سازمان‌ها، نهادها، تشکل‌ها و مجامع رسمی و غیررسمی و مردمی موجود در محدوده (اعم از شهرداری، شورایاری، نیروی انتظامی، مسجد، مدرسه، فرهنگسرا، باشگاه ورزشی، حسینیه‌ها و تکایا، اتحادیه شغلی و صنفی و غیره) با هدف شناخت شبکه قدرت رسمی و غیررسمی در محله و تعیین مواردی که در فرآیند نوسازی ذی نفع یا ذی نفوذ هستند.
3-6. شناخت عناصر و روابط قدرت در میان افراد، گروه‌ها، سازمان‌ها و نهادهای ذی‌نفع یا ذی‌نفوذ در طرح
3-7. برقراری ارتباط با گروه‌های ذی‌نفع و ذی‌نفوذ محله (ساکنان، مدیران، مسئولان و صاحب‌نظران و غیره) با استفاده از روش‌های تحقیق کیفی (مصاحبه عمیق)، بررسی برداشت و تلقی آنها از تحولات، مشکلات، نیازها و راه‌حل‌ها
3-8. جمع‌بندی و تبیین نكات موثر بر طرح (در قالب جدول، نقشه و گراف تحلیلی)

4. مطالعات اقتصادی

4-1. برداشت تفصیلی و به‌هنگام‌سازی نوع مالکیت‌ به ‌تفکیک پلاک
4-2. برآورد کلی هزینه‌های خانوار ساکن شامل خوراک، حمل‌ونقل شهری و هزینه عمده اظهار شده
4-3. بررسی وضعیت سرپرست و اعضای خانوار شامل سن، جنس، وضعیت شغلی، گروه فعالیت و گروه شغلی
4-4. برآورد درآمد حاصل از اجاره ‌بهای ماهانه (تک اتاقی، چند اتاقی و تمام واحد) به‌تفکیک و سهم کمی آن در بودجه خانوار
4-5. بررسی میزان مالکیت خودرو در محدوده (به ‌تفکیک نوع و عمر خودرو)
4-6. بررسی قیمت اراضی، املاک و سرقفلی به تفکیک کاربری، قدمت (نوساز-کلنگی-آپارتمانی) و موقعیت مکانی و مقایسه آن با شرایط مشابه در محدوده حوزه‌ فراگیر
4-7. بررسی میزان و نوع سرمایه‌گذاری در ساخت واحدهای مسکونی و تجاری به تفکیک واحدهای نوساز، در دست اجرا و پروانه‌های صادرشده (آمار شهرداری منطقه در 10 سال گذشته)
4-8. بررسی فعالیت‌های اقتصادی موجود در محدوده طرح (نوع فعالیت، شعاع عملکرد، سازگاری با عملکردها و فعالیت‌های مجاور، تناسب با دسترسی‌های موجود و ظرفیت‌های توسعه، بارگذاری جدید یا انتقال)
4-9. ارزیابی فقر و شناسایی موقعیت (نحوه پراکندگی) آن در محله با توجه به مطالعات اجتماعی
4-10. جمع بندی و تبیین نكات موثر بر طرح (در قالب جدول، نقشه و گراف تحلیلی)

5. مطالعات کالبدی

5-1. به‌هنگام‌سازی و برداشت تفصیلی کاربری، کیفیت ابنیه، مساحت قطعات، تعداد طبقات، قدمت و شناسه پلاک‌های شهرداری به تفکیک قطعات موجود
5-2. بررسی و شناخت حقوق مکتسبه کلیه پلاک‌ها و واحدهای موجود در محدوده
5-3. مطالعه کاربری و سرانه و مقایسه آنها در محدوده طرح و حوزه فراگیر با سرانه‌های ملاک عمل
5-4. بررسی و مطالعه تأسیسات شهری در محدوده طرح و حوزه فراگیر
5-5. بررسی ضوابط، مقررات و محدودیت‌های ساخت‌وساز (ملاک عمل و مقررات محلی) در منطقه شهرداری محدوده طرح به تفکیک کاربری‌ها (شامل سطح اشغال و تراکم مجاز، ضوابط تامین پارکینگ و غیره) به منظور بررسی و تدوین ضوابط ویژه محله
5-6. جمع‌بندی و تبیین نكات موثر بر طرح (در قالب جدول و نقشه‌های تحلیلی)

6. مطالعات حمل و نقل

6-1. بررسی سلسله مراتب شبکه معابر به تفکیک سواره و پیاده در محدوده طرح و جایگاه آن در حوزه فراگیر
6-2. تشخیص ساختار ترافیکی شبکه معابر (جهت تردد، سطح تقاطع‌ها و نحوه کنترل ارتباط در آنها و آرام‌سازی ترافیک)
6-3. تشخيص گره‌هاي ترافيكي و بررسی نوع و مقیاس عملکرد آن‌ها
6-4. بررسی وضعیت پارک حاشیه‌ای و پارکینگ‌های عمومی در محدوده طرح و حوزه فراگیر
6-5. بررسی وضعیت و ظرفیت شبکه‌ها و پایانه‌های حمل‌ونقل عمومی (مترو، اتوبوس، مینی‌بوس و تاکسی) در محدوده طرح و حوزه فراگیر
6-6. جمع‌بندی و تبیین نكات موثر بر طرح (در قالب جدول، نقشه و گراف تحلیلی)

7. مطالعات سیما و منظر شهری

7-1. تهیه کلیت سه بعدی محله در وضع موجود و بررسی نحوه ترکیب توده و فضا در آن
7-2. تشخیص نشانه‌ها و نقاط عطف، فضاهای جمعی، کانون‌های فعالیتی، عناصرکالبدی، طبیعی، مکان‌های خاطره‌انگیز و با هویت (نقاط، محورها و پهنه‌های هویت‌بخش)
7-3. مطالعه و بررسی چشم‌اندازهای طبیعی و مصنوع، منظره‌ها و نظرگاه‌ها
7-4. مطالعه و گونه‌شناسی میدانگاه‌ها، نقاط مکث و گذرها بر اساس:
7-4-1. فعالیت، تناسبات کالبدی، سطح سواره و پیاده، شيب، نوع و کیفیت پوشش گیاهی، وضعیت خط آسمان، صفحه بدنه راه، پر و خالی و غیره
7-4-2. نقش کیفی و ارزش‌های جمعی
7-5. بررسی تیپولوژی مسکن و گونه معماری و تبیین نکات موثر بر طراحی معماری جدید
7-6. جمع‌بندی و تبیین نكات موثر بر طرح (در قالب جدول، نقشه و گراف تحلیلی)

8. مطالعات سازمان فضايی

8-1. تدقیق قلمرو (محدوده) طرح
8-2. مطالعه و تشخیص هسته(ها) یا محور(های) مركزی محدوده و حوزه فراگیر
8-3. تشخیص استخوان‌بندی محدوده طرح در قالب شبكه اتصال‌دهنده کل‌های کوچک (سواره و پیاده)
8-4. تشخیص كوی‌ها و کل‌های کوچک در محدوده طرح
8-5. جمع‌بندی و تبیین نكات موثر بر طرح (در قالب جدول، نقشه و گراف تحلیلی)

9. جمع‌بندی، تحلیل مطالعات و تدوین اهداف عملياتی

9-1. جمع‌بندی و تحلیل ویژگی‌های محدوده و تلفیق نكات بخشی مؤثر بر برنامه‌ریزی و طرح (در قالب نقشه‌های تلفیقی)
9-2. تشخیص و تحلیل عوامل فرسودگی تدریجی بافت (اجتماعی، اقتصادی و غیره) و موانع نوسازی آن بر اساس اهمیت وزنی معیارهای حاصل از مطالعات بخشی
9-3. تبیین چشم‌انداز طرح
9-4. تدوین و اولویت‌بندی اهداف طرح، راهبردها و سیاست‌های اجرایی نوسازی
9-5. تعیین جمعیت و سرانه‌ کاربری‌های پیشنهادی محله و مقایسه میزان سطوح و سرانه‌های موجود و پیشنهادی با حوزه فراگیر و سرانه‌های ملاک عمل
9-6. تشخیص پهنه‌های همگن بافت بر اساس تراکم جمعیتی، مسایل اجتماعی، ویژگی‌های کالبدی بافت (ناپایداری، دانه‌بندی و نفوذپذیری) و سایر ویژگی‌های خاص محدوده

مرحله دوم: طراحی

1. طراحی سازمان فضایی

1-1. ارایه گزینه‌های طراحی سازمان فضایی محله (تعیین مراکز محلی و زیرمحلی، ساختار و کوی‌ها)، انتخاب گزینه بهینه بر اساس میزان حصول اهداف طرح و برآورد کلی (هزینه – درآمد) آن بر اساس تغییرات پیشنهادی (جمعیت، کاربری‌ها، تراکم ساختمانی)
1-2. تهیه نقشه کاربری‌ها، تراکم ساختمانی محله، نحوه توزیع جمعیت در محله
1-3. تعیین سلسله مراتب دسترسی اصلی و فرعی محله
1-4. طراحی شبکه امن (پیاده و دوچرخه) در محله
1-5. تعیین محدوده‌های همگن به تفکیک نوع مداخله با ذکر دلایل توجیهی

2. طراحی سیما و منظر بافت

2-1. طراحی کلیت سه‌بعدی محله و نحوه ترکیب توده و فضا بر اساس شکل‌گیری منظر راه‌های اصلی و فضاهای جمعی
2-2. مکان‌یابی نقاط عطف و نشانه‌ها
2-3. طراحی معابر و فضاهای جمعی و تعیین محل استقرار توده‌های ساختمانی پلاک‌های هم‌جوار آنها و تعیین مشخصات هریک (فعالیت‌های اصلی قابل استقرار، وضعیت حضور عناصر طبیعی و مبلمان شهری، مقطع، پلان، پرسپکتیو و منظر راه، مصالح غالب، رنگ و کف‌سازی)
2-4. تدوین ضوابط و مقررات ساخت وساز در محله به تفکیک کوی‌‌ها وگذرها

3. پیشنهاد پروژه‌های محرک نوسازی

3-1. مکان‌یابی پروژه‌های محرک نوسازی و تعیین مقیاس عملکردی آنها
3-2. تدقیق محدوده پروژه‌ها و تهیه شناسنامه پلاک‌های موجود به‌تفکیک هریک (جمعیت، کاربری، مساحت قطعه، سطح اشغال، سطح زیربنا و نوع مالکیت)
3-3. تهیه برنامه فیزیکی و تعیین ضوابط و مقررات طراحی پروژه‌ها
3-4. تحلیل (هزینه – درآمد) هر یک از پروژه‌های پیشنهادی (به‌صورت شناسنامه اقتصادی) به منظور تعیین نحوه مشارکت و اجرا

4. طراحی شبکه‌های تأسیساتی

4-1. طراحی شبکه هدایت آب‌های سطحی
4-2. طراحی شبکه‌های تأسیساتی (آب، برق، فاضلاب و غیره)

مرحله سوم: برنامه مدیریت اجرای طرح (دستور كار، روش تحقق پذیری و اجرای طرح)

1. تعیین برنامه مداخله

1-1. تعیین و اولویت‌بندی اقدامات سازمان مجری در هر یک از محدوده‌های همگن (تعیین شده در بند 1-5 مرحله دوم) و تبیین نحوه مداخله با توجه به نیاز اقدامات هر مرحله به سرمایه‌گذاری اولیه در چارچوب تراز مالی طرح
1-2. تعیین محدوده‌های نیازمند توسعه، تجهیز و جابه‌جایی تاسیسات زیربنایی و ارایه مسیرها و مکان‌های پیشنهادی بر اساس وضع موجود و طرح پیشنهادی
1-3. تهیه برنامه زمان‌بندی مراحل مختلف اجرای پروژه‌ها به ‌تفکیک و تعیین مرجع اقدام هریک

2. برآورد اقتصادی طرح

2-1. تدوین جدول کلی هزینه-درآمد طرح به قیمت‌های ثابت سال مورد مطالعه به‌منظور تبیین میزان توجیه‌پذیری طرح و سود یا زیان (مازاد یا کمبود) خالص آن به‌طور کلی
2-2. تقویم هزینه‌ تصمیمات مدیریت نوسازی در طرح (جابه‌جایی جمعیت، اسکان موقت، تملک)
2-3. برآورد هزینه تجهیز و توسعه خدمات، تاسیسات زیربنایی و توسعه معابر
2-4. تهیه تراز مالی طرح بر اساس مراحل پیشنهادی برای اجرای آن
2-5. تهیه جدول هزینه فایده طرح با احتساب هزینه و فواید اجتماعی و اقتصادی (قابل تقویم و غیرقابل تقویم)
2-6. تدوین جریان نقدینگی و تعیین میزان تنخواه گردان طرح

3. تهیه طرح تجمیع (محدوده‌های پیشنهادی تجمیع مشخص شده در بند 1- 5 مرحله دوم)

1-1. پیشنهاد گزینه‌های مختلف تجمیع، بررسی تحقق‌پذیری آنها و انتخاب گزینه نهایی (در چارچوب جمعیت ثابت و سطوح کاربری منعطف) از حیث:
• توجیه اجتماعی و اقتصادی طرح تجمیع
• امکان اجرای جداگانه هریک از پروژه‌های تجمیع
1-2. برآورد هزینه-درآمد و گردش سرمایه در محدوده‌های تجمیع به تفکیک عامل مداخله در گزینه بهینه (سازمان، سرمایه‌گذار، ساکنین و مشارکت آنها)
1-3. تهیه شناسنامه پلاک‌های جدید شامل: تعیین موقعیت دقیق پلاك‌های پیشنهادی (ناشی از تجمیع یا تفکیک زمین) و انطباق آن با پلاک‌های موجود، تعیین كاربری، تراكم و سطح اشغال (به تفكیك انواع کاربری‌ها) در هر پلاك پیشنهادی و پیشنهاد حجم كلی بنا (لفاف فضایی) و محل استقرار آن در پلاك بر اساس ضوابط و مقررات پیشنهادی ساخت و ساز در محله
1-4. ارایه جدول مقایسه‌ای سطوح کاربری‌ها (سطح اشغال و زیربنا) در محله و مقایسه آن با سطوح و سرانه‌های موجود و پیشنهادی اولیه