ضوابط عام بلندمرتبه سازی

ضوابط عام بلندمرتبه سازی :

شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 1397/7/16، پیرو تصمیم مورخ 1395/12/12 خود پس از استماع گزارش کمیته فنی ضوابط و مقررات (کمیته فنی شماره 4) و مشاور در مورد ضوابط عام بلندمرتبه سازی، ضمن تصویب ضوابط مقرر نمود:

1- نتیجه اعمال ضوابط فوق در تدوین ضوابط بلندمرتبه سازی شهرهای کشور توسط دبیرخانه شورایعالی مورد بررسی قرار گرفته و نتیجه به همراه هرگونه پیشنهاد اصلاحی طی 6 ماه آینده به شورایعالی شهرسازی و معماری ایران گزارش شود.

2- از تاریخ ابلاغ این مصوبه صدور هرگونه مجوز برای احداث ساختمان‌های بلندمرتبه در سطح کشور صرفا در چارچوب ضوابط این مصوبه مجاز خواهد بود.

لذا ضمن ابلاغ ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند در شهرهای ایران به شرح پیوست بر اصول و احکام کلی مترتب بر آن به شرح زیر تأکید می‌گردد:

1- از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور مجوز هرگونه احداث ساختمان بلند در شهرهای کشور، صرفا محدود به شهرهای با جمعیت بالای 200 هزار نفر و در عرصه‌های مجاز ساختمان‌های بلند مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پیوست این مصوبه خواهد بود.

2- در شهرهای با جمعیت 200 هزار نفر و بیشتر که عرصه‌های بلندمرتبه در طرح‌های توسعه شهری مصوب آن پیش‌بینی نشده باشد، در صورت نیاز شهر و وجود تقاضا، بدوا می‌بایست گزارش توجیهی ضرورت احداث ساختمان بلند طبق مفاد پیوست این مصوبه توسط شهرداری با تأیید شورای اسلامی شهر تهیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده پنج و شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان، جهت تصویب نهایی به شورایعالی شهرسازی و معماری ایران ارائه گردد.

3- در صورت تصویب ضرورت احداث ساختمان بلند در شورایعالی، طرح پیشنهادی مربوط به تعیین عرصه‌ها، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پیوست این مصوبه و با بهره‌گیری از راهنمای آن که توسط دبیرخانه شورایعالی ابلاغ خواهد شد، تهیه و پس از طی مراحل قانونی به تصویب شورایعالی خواهد رسید. مفاد این بند، شامل شهرهایی که احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنها پیش‌بینی شده نیز خواهد بود.

تبصره: طرح پیشنهادی نباید موجب تغییر در جمعیت‌پذیری شهر مورد مطالعه گردد و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی شهر قابل بررسی است.

همچنین راهنمای تهیه ضوابط مذکور به شرح پیوست جهت بهره‌برداری ارسال می‌گردد.

ضوابط عام استقرار ساختمان‌های بلند در شهرهای ایران

اصول و احکام کلی

1- از تاریخ ابلاغ این مصوبه، صدور مجوز هرگونه احداث ساختمان بلند در شهرهای کشور، صرفاً محدود به شهرهای با جمعیت بالای 200 هزار نفر و در عرصه‌های مجاز ساختمان‌های بلند مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در انطباق با ضوابط و مقررات مندرج در پیوست این مصوبه خواهد بود.

2- در شهرهای با جمعیت 200 هزار نفر و بیشتر که عرصه‌های بلندمرتبه در طرح‌های توسعه شهری مصوب آن پیش‌بینی نشده باشد، در صورت نیاز شهر و وجود تقاضا، بدواً می‌بایست گزارش توجیهی ضرورت احداث ساختمان بلند، طبق مفاد پیوست این مصوبه، توسط شهرداری با تأیید شورای اسلامی شهر تهیه و پس از تصویب در کمیسیون ماده 5 و شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان، جهت تصویب نهایی به شورایعالی شهرسازی و معماری ایران ارائه گردد.

3- در صورت تصویب ضرورت احداث ساختمان بلند در شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، طرح پیشنهادی مربوط به تعیین عرصه‌ها، ضوابط و مقررات مربوط طبق مفاد پیوست این مصوبه و با بهره‌گیری از راهنمای آن که توسط دبیرخانه شورایعالی شهرسازی و معماری ایران ابلاغ خواهد شد، تهیه و پس از طی مراحل قانونی، به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران خواهد رسید. مفاد این بند، شامل شهرهایی که احداث ساختمان بلند در طرح جامع آنها پیش‌بینی شده نیز خواهد بود.

تبصره: طرح پیشنهادی نباید موجب تغییر در جمعیت‌پذیری شهر مورد مطالعه گردد و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی شهر قابل بررسی است.

فصل 1: تعاریف

1-1- ساختمان بلند

ساختمان‌هایی با ارتفاع 27 متر و بیشتر یا ساختمانی که تعداد طبقات آن با احتساب همکف، 8 طبقه و بیشتر باشد یا ارتفاع بالاترین کف طبقه قابل بهره‌برداری آن بیش از 23 متر از تراز متوسط زمین باشد، مشمول این مصوبه است. در شهرهای دارای طرح جامع معتبر (مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران) چنانچه آستانه دیگری برای تعیین ارتفاع ساختمان بلند تعریف شده باشد، همان ارتفاع با رعایت سایر ضوابط این مصوبه ملاک عمل خواهد بود.

1-2- ارتفاع ساختمان

فاصله قائم میانگین بالاترین نقطه و پایین‌ترین نقطه تلاقی ساختمان با زمین تا تراز بالاترین بام (بدون احتساب خرپشته و الحاقات بام)، ارتفاع ساختمان است.

1-3- عرصه

عرصه، محدوده یا گستره‌ای از زمین است که دارای ویژگی، هدف، یا استفاده به خصوص بوده و یا محدودیت ویژه‌ای در آن اعمال شود. عرصه‌های تعریف شده برای ساختمان‌های بلند به سه شکل«پهنه»، «لبه» و «نقطه» در طرح‌های توسعه شهری به شرح زیر و در چارچوب این ضوابط تعیین می‌شود:

• پهنه بلندمرتبه: سطوحی با قابلیت احداث ساختمان با ارتفاع بلند است که حداقل سطح تخصیص یافته آن برابر با یک بلوک شهری است. ساختمان‌های بلند در پهنه‌ها، قابل تخصیص به کاربری‌های مسکونی و خدماتی و یا مختلط مسکونی ـ خدماتی می‌باشند.
• لبه بلندمرتبه: مجموعه‌ای از ساختمان‌ها در کنار یک معبر یا عارضه جغرافیایی به صورت خطی است که مهم‌ترین ویژگی آنها «پیوستگی» است. ساختمان‌های بلند واقع در لبه‌ها، فقط به کاربری‌های غیرمسکونی قابل تخصیص هستند.
• نقطه بلندمرتبه: تک بنای منفرد است که به طور خاص نسبت به ساختمان‌های اطراف بلندتر و متمایز است. مهم‌ترین ویژگی نقاط بلندمرتبه، نقش آنها به عنوان نشانه شهری است. ساختمان‌های بلند واقع در عرصه‌های نقطه‌ای، فقط به کاربری‌های غیرمسکونی قابل تخصیص هستند.

1-4- عرصه‌های همپوشان

نوعی تعیین عرصه است که علاوه بر عرصه‌بندی مصوب، ضوابطی را در نواحی از شهر با شرایط ویژه اعمال می‌کند. بر اساس این رویکرد، عرصه بلندمرتبه به عنوان عرصه هم‌پوشان، لایه‌ای اضافه بر کاربری‌های مصوب ایجاد می‌کند.

1-5- عرصه‌های فاقد مکان

نوعی تعیین عرصه است که به جای مشخص کردن مکان خاص، ویژگی‌های مکانی را تعیین می‌کند. در این روش، ویژگی‌ها و شاخص‌های سلبی و ایجابی مکان قرارگیری مشخص می‌شود. این روش، صرفاً برای ساختمان‌های بلند نقطه‌ای قابل استفاده خواهد بود.

1-6- گره شهری

گره‌ها نقاط ویژه‌ای هستند که در محل تقاطع محورهای مهم شهری قرار داشته و یا امکان دسترسی به سطح وسیعی از شهر را فراهم می‌کنند.

1-7- ضوابط سلبی

ضوابطی که به موجب آن، امکان ساخت و ساز ساختمان بلند در سطوحی از شهر به طور قطعی ممنوع می‌شود.

1-8- ضوابط محدودکننده

ضوابطی که بر اساس آن، استفاده حداکثری از امکان احداث ساختمان بلند در عرصه‌های مجاز منوط و مقید به حصول برخی شرایط می‌شود.

1-9- بنای شاخص

بناهایی که از نظر فرم، کالبد، عملکرد، نوع مخاطب، مکان قرارگیری، ماهیت اجتماعی، فرهنگی و ویژگی‌های کیفی بر سیما و منظر پیرامون خود مؤثر می باشند. طراحی و ساخت بناهای شاخص، تابع مصوبه 1396/8/8 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران با عنوان «تهیه و تدوین دستورالعمل تشخیص بناهای شاخص» است.

1-10- ضوابط ساخت ساختمان‌های بلند

ضوابطی که اعمال آنها علاوه بر مقررات مصوب ملاک عمل، برای اجرای ساختمان‌های بلند الزامی است.

1-11- ضوابط بهره‌برداری

مجموعه مقرراتی که به منظور اطمینان از حصول ایمنی و آسایش استفاده‌کنندگان و مراجعین ساختمان‌های بلند در زمان بهره‌برداری وضع می‌شود.

فصل 2: ضرورت ساخت ساختمان‌های بلند

تعیین عرصه‌های بلند در هریک از سه گروه «پهنه»، «لبه» و «نقطه» در شهرها، در اولین قدم، نیازمند اخذ مصوبه شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در خصوص ضرورت ساخت ساختمان بلند است؛ برای این منظور باید گزارشی توجیهی با لحاظ محورهای زیر و موارد تکمیلی (در صورت لزوم) ارائه شود:

2-1- تطابق با سندهای بالادست

لازم است احداث ساختمان‌های بلند در شهر از نظر همسویی با چشم‌انداز و نقش تعریف شده برای شهر در اسناد فرادست ملی، منطقه‌ای، ناحیه‌ای و محلی و جایگاه آن در برنامه‌های آتی توسعه منطقه مورد بررسی قرار گیرد.

2-2- جمعیت‌پذیری شهر

در طرح‌های جامع در دست تهیه، نیازسنجی احداث ساختمان بلند با کاربری مسکونی با توجه به ویژگی‌های جمعیتی تا سقف مجاز جمعیت‌پذیری با توجه به میزان زمین موجود و الگوهای تراکمی اسکان جمعیت در شهر صورت گیرد. در شهرهای دارای طرح جامع مصوب، احداث ساختمان بلند نباید منجر به افزایش جمعیت پذیری مجاز پیش‌بینی شده در طرح مصوب شود و صرفاً به عنوان تغییر الگوی کالبدی در چارچوب جمعیت مصوب در یک عرصه و یا توزیع جمعیت بین عرصه‌های شهری، می‌باشد. در این صورت، بررسی تأمین سرانه‌های خدماتی (به ویژه فضای سبز) مطابق سرانه کاربری‌های شهری پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی بر اساس ضوابط مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، الزامی است.

2-3- بررسی کالبدی

تأثیر احداث ساختمان‌های بلند در شهر در راستای محورهای زیر ارائه شود:

• همسویی الگوهای سکونتی ساختمان‌های بلند با ویژگی‌های اجتماعی و فرهنگی و هویتی شهر
• تأثیر احداث ساختمان‌های بلند در دانه‌بندی و ارتقای کیفی بافت شهری
• نقاط قوت و ضعف احداث ساختمان‌های بلند با کاربری غیرسکونتی از حیث رابطه با پهنه پیرامون و کل شهر
• توانمندی‌ها و ظرفیت‌های فنی موجود در شهر برای ساخت و نگهداری ساختمان‌های بلند

2-4- محیط زیست

بررسی تأثیر احداث ساختمان بلند بر پایداری محیط طبیعی و کالبدی از نظر:

• تعارض با مناطق حساس زیست‌محیطی
• ایجاد فشار مضاعف بر منابع و هماهنگی با توان اکولوژیکی
• نحوه تاثیر بر کاربری اراضی
• ایجاد اثرات منفی بر آثار فرهنگی و تاریخی
• ایجاد اختلال در کریدورهای طبیعی جریان هوا با توجه به جهت و سرعت باد غالب

2-5- اقتصاد

بررسی تأثیر اقتصادی احداث ساختمان بلند از دو بعد زیر:

• اقتصاد زمین و ممانعت از گسترش سوداگری زمین و مسکن
• ارزش اقتصادی ساختمان‌های مورد نظر در تأمین ارزش افزوده برای شهر

تبصره 1: در صورتی که طرح جامع شهر دارای اعتبار زمانی بوده و در آن، عرصه‌های بلندمرتبه پیش‌بینی شده باشد، نیازی به ارائه و تصویب گزارش ضرورت در شورایعالی شهرسازی و معماری ایران نیست.

فصل 3: فرایند مکانیابی و تهیه ضوابط ساختمان‌های بلند در شهرها

پس از تصویب ضرورت ساخت ساختمان‌های بلند، عرصه‌های مجاز احداث ساختمان‌های بلند در شهرها و ضوابط مترتب بر آنها و همچنین ضوابط طراحی از وجه ارتباط با محیط کالبدی می‌بایست تهیه و پس از طی مراحل بررسی به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران برسد. تدقیق ضوابط در مقیاس قطعه در چارچوب طرح فوق، بر عهده کمیسیون ماده 5 شهرها می‌باشد. مراحل مرتبط با این بخش، به شرح زیر است:

3-1- مکانیابی

3-1-1- حذف محدوده‌های غیرمجاز احداث ساختمان‌های بلند بر اساس ضوابط سلبی برای تعیین عرصه‌های با پتانسیل بلندمرتبه سازی در شهرها باید بر اساس سه اصل «دسترسی به حمل و نقل و زیرساخت‌ها»، «کاهش خطرپذیری» و «حفاظت از محیط زیست طبیعی و مصنوع» در ابتدا بر اساس ضوابط سلبی، عرصه‌هایی که امکان احداث ساختمان بلند در آن وجود ندارد، تعیین و حذف شوند. برای این منظور،لازم است اطلاعات و داده‌های مورد نیاز برای تحلیل مکانیابی عرصه‌های استقرار ساختمان‌های بلند جمع‌آوری شود. اطلاعات و داده‌های مورد نیاز و نهاد مرجع هر کدام از داده‌ها به شرح جدول زیر است:

جدول 1: اطلاعات و داده‌های مورد نیاز برای تعیین عرصه‌های ساختمان‌های بلند و نهاد مرجع هرکدام از داده‌ها

بر اساس داده‌ها و اطلاعات جمع‌آوری شده در مرحله نخست، در این مرحله سطوح غیرمجاز برای استقرار ساختمان‌های بلند حذف می‌شود که مشتمل بر موارد زیر است:

الف: سطوح پرخطر از نظر عوامل زمین شناختی و ژئوتکنیکی

مخاطرات و عوامل زمین‌شناختی و ژئوتکنیکی مؤثر در مکانیابی ساختمان‌های بلند، که لازم است محدودیت‌های تخصیص عرصه بر اساس الزامات مرتبط با هر موضوع و همچنین، رعایت آیین‌نامه 2800 اعمال شود، عبارتند از:

• عوامل لرزه‌ای
• زمین لغزش
• ریزش سنگ
• فرونشست زمین
• فروریزش، رگاب‌ها و قنوات
• پریود طبیعی خاک
• خاک نرم و روانگرایی

ب: سطوح واقع در حرایم ثبت شده میراث فرهنگی

در تعیین عرصه‌های بلندمرتبه، رعایت ضوابط و مقررات عرصه و اعیان و حریم میراث فرهنگی (مصوب 1392/7/5) الزامی است. این الزامات، شامل کلیه عرصه‌ها بوده و باید بر اساس حرایم تعیین شده، سطوح غیرمجاز برای استقرار ساختمان‌های بلند حذف شوند. برای این منظور، لازم است که نقشه آثار (بافت یا تک بنا) ثبت شده میراث فرهنگی و نمایش حرایم آنها بر اساس ضوابط ملی و بین‌المللی مرتبط با میراث فرهنگی، تهیه شده و مبنای کار قرار گیرد.

پ: سطوح واقع در معرض ملاحظات امنیتی – دفاعی

در تعیین عرصه‌های استقرار ساختمان‌های بلند در شهرها، رعایت مصوبه مورخ 96/2/11 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران با موضوع الزامات و ملاحظات دفاعی و پدافند غیرعامل و ضوابط مرتبط با آن، مندرج در «الزامات و ملاحظات پدافند غیرعامل در طرح‌های توسعه و عمران شهری (دستورالعمل مکانیابی مراکز حیاتی و حساس)» و همچنین، مبحث 21 مقررات ملی ساختمان الزامی است. همچنین، محدوده‌های ممنوع از نظر شاخص‌های دفاعی و امنیتی در هر شهر باید مشخص و از عرصه‌های قابل تخصیص، حذف شوند.

ت: سطوح واقع در حریم پروازی

سطوح واقع در حریم‌های پروازی فرودگاه‌ها و محدودیت‌های ارتفاعی تعیین شده باید مشخص شده و از عرصه‌های قابل تخصیص، حذف شوند.

ث: سطوح واقع در معرض ملاحظات محیط زیست

لازم است که محدودیت‌های تخصیص عرصه‌های شهری به احداث ساختمان‌های بلند از نظر محیط زیست با در نظر گرفتن شاخص‌های زیر و حذف سطوح مخاطره‌آمیز از نظر محیط زیست تعیین شود:

• سطوح واقع در مسیر جریان باد غالب شهر که خطر آلودگی هوا و صدا را افزایش می‌دهند.
• سطوح واقع در حریم آب‌های سطحی
• مناطق حفاظت شده محیط زیست (مناطق چهارگانه محیط زیست و حرایم آن)
• سطوح واقع در باغ ها، زمین‌های کشاورزی و مراتع
• سطوح واقع در مسیر مسیل‌ها و مسیرهای آبی که در معرض خطر سیل قرار دارند.
• سطوح ویژه از نظر نوع خاک و وجود پسماندها
• سطوح ویژه از نظر نوع پوشش گیاهی و توپوگرافی
• سطوح دارای شرایط ویژه بیولوژیک و اکوسیستم

ج: سطوح واقع در حریم کاربری‌های مخاطره‌آمیز مانند پمپ‌بنزین‌ها، مخازن سوخت، پالایشگاه‌ها، پادگان‌ها، انبارهای مهمات و موارد حساس از نظر امنیتی و نظامی.

3-1-2- مکانیابی عرصه‌های احداث ساختمان‌های بلند

پس از حذف سطوح غیرمجاز بر اساس ضوابط سلبی، مکانیابی ساختمان‌های بلند در طرح های توسعه و عمران شهری تعیین می‌شود؛ در کلیه شهرهای با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر، تخصیص عرصه‌های پهنه و لبه به ساختمان‌های بلند ممنوع است. مراحل تعیین مکان عرصه‌های بلند به شرح زیر است:

الف: پهنه

مکانیابی پهنه‌های استقرار ساختمان‌های بلند با تکیه بر «ضوابط محدودکننده»، مشتمل بر مراحل زیر است:

1. مشخص نمودن سطوح مناسب برای پهنه‌های استقرار ساختمان‌های بلند: بعد از مرحله حذف، سطوح مجاز ساختمان‌های بلند از میان سطوح باقیمانده که واجد همه ویژگی‌های زیر باشند، تعیین می‌شود:

• قرارگیری در حداکثر شعاع 500 متری از ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی شهری
• دسترسی مناسب به مسیرهای اصلی حمل و نقل
• قرارگیری در مجاورت پارک های ناحیه‌ای، منطقه‌ای و شهری

2. استعلام از مراجع مرتبط در خصوص تأمین ویژگی‌های زیرساختی، امنیتی و مدنی احداث ساختمان‌های بلند: در این مرحله، سطوح باقی مانده از اراضی شهر بعد از طی مرحله حذف و انتخاب، به صورت نقشه و گزارش، به مراجع مرتبط ارسال شده تا از طریق استعلام از تأمین زیرساخت‌ها و ملاحظات مختلف تأسیساتی، محیط زیست، اجتماعی، فرهنگی و موارد دیگر مرتبط با اثرات تجمعی و بارگذاری در منطقه اطمینان حاصل شود؛ مراجع و موضوعات استعلام به شرح زیر است:

جدول 2: مراجع و موضوع استعلام مکانیابی ساختمان‌های بلند

3. تعیین پهنه‌های مجاز استقرار ساختمان‌های بلند: پهنه‌های مجاز استقرار ساختمان بلند، لازم است که بر روی نقشه شهر (به هر یک از دو روش تعریف عرصه جدید یا ایجاد عرصه همپوشان) تعیین شود؛ حداکثر تعداد طبقات برای هر پهنه نیز با توجه به ظرفیت جمعیت‌پذیری هر پهنه، ساختار فضایی شهر و رعایت سقف جمعیت‌پذیری در شهر تعیین می‌شود در پی انجام مراحل فوق، لازم است که تعیین پهنه‌های مجاز احداث ساختمان‌های بلند با ملاحظات زیر صورت گیرد:

• سطوح مورد نیاز از میان سطوح واجد شرایط، بر اساس حفظ و بهبود کیفیت فضایی شهر و با رویکرد تجمعی عرصه‌ها و ممانعت از پراکندگی تعیین شوند.
• سطح پهنه‌های تخصیص یافته به کاربری مسکونی و مختلط باید با رعایت سقف جمعیت‌پذیری صورت گیرد و علاوه بر سطح مورد نیاز، لازم است حداکثر تعداد طبقات و برنامه‌ریزی فضایی، توسط مشاور تعیین شود.
• در صورتی که پهنه، به کاربری غیرمسکونی اختصاص یابد، در برآورد جمعیتی منظور نمی‌شود؛ اما لازم است که متناسب با نیاز شهر، حفظ کیفیت فضاهای شهری و با حداقل پراکندگی در شهر پیش‌بینی شود.

ب: لبه

مکانیابی لبه‌های استقرار ساختمان‌های بلند با تکیه بر «ضوابط محدودکننده» صرفاً با کاربری غیرمسکونی، مشتمل بر مراحل زیر است:

1. مشخص نمودن سطوح مناسب برای لبه‌های استقرار ساختمان های بلند: عرصه‌های لبه‌ای برای استقرار خطی بناهای بلند در شهرها از میان سطوح مجاز که واجد همه ویژگی‌های زیر باشند، تعیین می‌شود:

• قرارگیری در حداکثر شعاع 500 متری از ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی شهری
• دسترسی مناسب به مسیرهای اصلی حمل و نقل
• عدم ایجاد اختلال در کریدورهای بصری و یا در دید و منظر عناصر ویژه شهر برای استفاده عمومی
• عدم ایجاد اختلال در مسیر جریان هوا
• عدم سایه‌اندازی گسترده و نامطلوب بر فضاهای عمومی و یا بافت شهری

2. استعلام از مراجع مرتبط: لازم است استعلام از مراجع مرتبط در خصوص تأمین ویژگی‌های زیرساختی، امنیتی و مدنی احداث ساختمان‌های بلند صورت گیرد.

3. تعیین لبه‌های مجاز استقرار ساختمان‌های بلند: مکان لبه‌ها، پس از طی دو مرحله فوق با رعایت موارد زیر قابل تعیین است:

• لبه‌ها در نقاطی از شهر شکل گیرند که به افزایش خوانایی و کیفیت فضایی شهر بینجامد. اولویت کاربری‌های اختصاص یافته به این عرصه، کاربری‌های عمومی است.
• تطابق و همخوانی کاربری‌های اختصاص یافته به عرصه‌های لبه‌ای با کاربری‌های تعیین شده در طرح جامع و تفصیلی.
• انتخاب مکان‌های تخصیص یافته به لبه، با حداقل پراکندگی مکانی در شهر صورت گیرد.
• لازم است که لبه در حدفاصل دو گره شهری ایجاد شود.

پ: نقطه

عرصه‌های نقطه‌ای برای استقرار تک بناها در شهرها صرفاً با کاربری غیرمسکونی به صورت استثنا و بدون مشخص کردن موقعیت مکانی خاص و بر اساس اصول عرصه‌بندی فاقد مکان تعریف می‌شوند؛ در انتخاب نقاط منتخب واقع در سطوح مجاز استقرار ساختمان‌های بلند، رعایت موارد زیر ضروری است:

1. ساختمان‌های بلند نقطه‌ای واقع در سطوح مجاز، از نظر مکانیابی باید واجد شرایط زیر باشند:

• قرارگیری در حداکثر شعاع 500 متری از ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی شهری
• دسترسی مناسب به مسیرهای اصلی حمل و نقل
• تأمین شرایط زیرساختی، امنیتی و مدنی احداث ساختمان‌های بلند بر اساس استعلام از مراجع مرتبط

2. ساخت ساختمان‌های بلندنقطه‌ای در تمامی شهرهای کشور، با رعایت ضوابط این مصوبه مجاز بوده و علاوه بر آن تابع ضوابط بناهای شاخص مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران است.

تبصره 3: برای شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر، حداقل ارتفاع ساختمان نقطه‌ای که مشمول ضوابط بناهای شاخص می‌باشند، 12 طبقه خواهد بود.

3. در شهرهای کمتر از 200 هزار نفر، (بنا به کارکرد بنا در مقیاس محله، منطقه و یا شهر)، نظرسنجی عمومی از رضایت ساکنین در مقیاس مرتبط برای احداث ساختمان مذکور در شهر، به عنوان بخشی از مدارک مورد نیاز برای امکان بررسی در چارچوب ضوابط بناهای شاخص توسط مرجع ذی صلاح الزامی است.

3-2- ضوابط و مقررات

در این مرحله، باید بر اساس ضوابط سلبی و ایجابی برای سه نوع عرصه بلندمرتبه (پهنه، لبه، نقطه)، ضوابط استقرار ساختمان‌های بلند در راستای محورهای زیر تهیه شود:

3-2-1- احداث ساختمان‌های بلند در مکان‌هایی که موجب انحصاری شدن مناظر طبیعی (مانند: دریا، کوه، رودخانه، جنگل و مانند آن) شود، ممنوع است و باید در تدوین ضوابط استقرار ساختمان‌های بلند در هر شهر با توجه به ویژگی‌های خاص آن شهر مورد توجه قرار گیرد.

3-2-2- شناخت، تحلیل و تعدیل آثار ترافیکی احداث ساختمان‌های بلند و بررسی ارتباط با شبکه معابر همجوار در احداث ساختمان‌های بلند الزامی است. در این راستا لازم است که تحلیل و ارزیابی آثار ترافیکی احداث ساختمان بلند در راستای محورهای زیر انجام شود. همچنین لازم است که با توجه به محورهای زیر، سقف ارتفاعی و تعداد طبقات مجاز در عرصه‌های تخصیص یافته به ساختمان‌های بلند در هماهنگی با این ضابطه و دستورالعمل آن در هر شهر ارائه شود.

• معابر مجاز برای استقرار و دسترسی
• مطالعات اثرسنجی ترافیکی
• برآورد تقاضای پارکینگ
• تحلیل وضعیت طرح دسترسی ساختمان
• دسترسی به ایستگاه‌های حمل و نقل همگانی

در صورت عدم احراز شرایط مورد نظر در هریک از محورهای فوق مطابق راهنمای مرتبط، احداث ساختمان بلند در قطعه زمین مورد بحث، ممنوع است.

3-2-3- به منظور کاهش خطرپذیری و امکان امدادرسانی در هنگام وقوع سوانح، رعایت الزامات زیر در خصوص دسترسی به قطعات در عرصه‌های منتخب الزامی است:

• لازم است بر اساس آیین‌نامه طراحی راه‌های شهری و مبحث سوم مقررات ملی ساختمان، امکان دسترسی اضطراری برای شرایط بحران (آمبولانس و آتش‌نشانی) به ساختمان وجود داشته باشد.
• با توجه به اینکه عرض معبر مجاز ترافیکی، عدد بالاتری نسبت به عرض معبر مجاز آتش‌نشانی است (جدول 2)، عرض معبر مجاز ترافیکی، ملاک عمل در مجوز احداث ساختمان بلند خواهد بود. (حداقل عرض معبر مطابق مبحث سوم مقررات ملی ساختمان، برای تسهیل دسترسی خودروهای آتش‌نشانی در ساختمان‌های 8 الی 10 طبقه از روی زمین برابر با حداقل ده متر و برای ساختمان های بالاتر از 10 طبقه برابر با حداقل 12 متر می‌باشد.)
• حداکثر فاصله حاشیه معبر تا ساختمان، مطابق مبحث سوم مقررات ملی ساختمان (برای تسهیل دسترسی خودروهای آتش‌نشانی) برای ساختمان‌های بلند (8 طبقه و بالاتر) برابر با 14/5 متر می‌باشد. در صورتی که فاصله حاشیه معبر تا ساختمان بیشتر از مقادیر مجاز در جدول مذکور باشد، محل مناسب برای استقرار خودروهای آتش‌نشانی باید مطابق بند 3-12-3 مبحث سوم مقررات ملی ساختمان تأمین شود.

3-2-4- شبکه فاضلاب باید از ظرفیت لازم برای فاضلاب تولیدی پیش بینی شده برای ساختمان برخوردار باشد. در صورت موجود نبودن شبکه فاضلاب شهری، ساخت ساختمان بلند، تنها در صورت احداث تصفیه‌خانه فاضلاب و یا دفع بهداشتی فاضلاب با توجه به ویژگی‌های خاک‌شناسی و سطوح آب، مجاز می‌باشد.

3-2-5- حداقل مساحت و عرض زمین و عرض گذر مجاز برای ساخت بنای بلند برحسب طبقات در چارچوب تراکم مجاز مصوب در عرصه‌های منتخب، به شرح زیر است:

جدول 3: حداقل مساحت و عرض زمین و عرض گذر مجاز برای ساخت بنای بلند برحسب طبقات

(بر اساس استاندارد 14147 مؤسسه استاندارد با موضوع معابر شهری، حداقل عرض معبر (عرض پوسته) شریانی درجه 1 برابر با 45 متر و شریانی درجه 2 برابر 30 متر است).

3-2-6- سطح اشغال ساختمان‌های بلند نباید از حداکثر 40 درصد سطح زمین بیشتر شود.

3-2-7- ساختمان‌های بلند نقطه‌ای باید از چهار طرف دارای نما و غیرپیوسته با بدنه‌های شهری موجود در هریک از چهار طرف زمین باشد.

3-2-8- زیرزمین حداکثر به میزان سطح اشغال ساختمان و در زیر آن قابل احداث است. حداکثر تعداد طبقات زیرزمین، بر اساس محدودیت‌های ساختگاه از نظر وضعیت آب‌های زیزمینی، قنوات، جنس خاک و مواردی از این دست تعیین می‌شود.

چنانچه خاکبرداری از عمقی بیشتر اختلالاتی را در شرایط محیط زیست و یا پایداری ساختگاه ایجاد نماید، افزایش تعداد طبقات زیرزمین، بیش از عمق مورد نظر ممنوع است.

3-2-9- سازگاری حجم ساختمان با دانه‌بندی حاکم در بافت الزامی است؛ لذا امکان تجمیع قطعات به منظور دستیابی به حداقل مساحت زمین مورد نیاز مطابق جدول 2، تنها در صورتی مجاز است که مساحت قطعات تجمیع شده برای رسیدن به حداقل مساحت مجاز، از 2/5 برابر متوسط مساحت قطعات بلوک شهری که قطعه مورد نظر در آن واقع شده است، بیشتر نباشد.

3-2-10- در صورتی که بستر عرصه مورد نظر، از مقاومت و پایداری لازم برای گودبرداری با توجه به ارتفاع مورد نیاز، برخوردار نباشد و روش‌های فنی پایدارسازی دیواره‌ها نیز، غیراجرائی و غیرممکن بوده و نیز خطر ریزش و آسیب رساندن به عناصر واقع در اطراف سایت وجود داشته باشد، اختصاص آن، به عرصه استقرار ساختمان‌های بلند ممنوع است.

3-2-11- چنانچه قطعه‌ای واقع در عرصه مجاز احداث ساختمان بلند، نتواند شرایط فوق‌الذکر برای احداث ساختمان بلند را احراز نماید، حداکثر ارتفاع مجاز و الگوی استقرار آن، تابع ضوابط تراکمی قبل از ضوابط عرصه همپوشان است و در صورت تهیه طرح جامع جدید لازم است حداکثر ارتفاع آن توسط مشاور طرح جامع ارائه شود.

3-3- ضوابط طراحی از وجه ارتباط با محیط کالبدی پیرامون و سیمای شهری

این ضوابط باید در مقیاس هر شهر و به منظور هماهنگی طراحی ساختمان‌های بلند با بستر مصوب، تأمین ایمنی و امنیت و ایجاد سیمای بصری مطلوب در محیط، تهیه شود. تأیید اصول ضوابط تهیه شده خاص طراحی در هر شهر در چارچوب طرح مکانیابی و ضوابط ساختمان‌های بلند بر عهده شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود.

موضوعاتی که لازم است ضوابط طراحی در هماهنگی با آن تهیه شوند و الزامات عمومی مترتب بر هر محور، به شرح زیر است:

3-3-1- دسترسی قطعه به معابر

ضوابط دسترسی از قطعه به معابر اصلی و نحوه اتصال ساختمان بلند به معابر همجوار باید با توجه به شاخص‌های زیر و منطبق با آخرین ویرایش مصوب آیین‌نامه راه‌های شهری و ضوابط معلولین تدوین شود:

• تأمین ایمنی و امنیت
• ملاحظات پدافند غیرعامل
• کاهش خطرپذیری
• هماهنگی با ظرفیت ترافیکی معبر و ایمنی دسترسی
• پیاده محوری
• دسترسی همه شمول
• دسترسی متناسب با نوع کاربری

3-3-2- تأمین ایمنی ساختمان در هنگام بروز سوانح

• رعایت الزامات مرتبط در آیین نامه 2800، الزامات مبحث 3 مقررات ملی، مبحث 21 ساختمان در زمینه پدافند غیرعامل به منظور مدیریت بحران و تأمین ایمنی ساختمان در برابر سوانحی نظیر زلزله یا آتش‌سوزی در ساختمان و در ارتباط با فضای شهری در تدوین ضوابط طراحی الزامی است.
• الحاق عناصر به نمای ساختمان، باید از لحاظ نکات ایمنی به ویژه در برابر نیروهای جانبی مانند باد و زلزله نیز مورد توجه قرار گرفته و در تطابق با مقررات ملی ساختمان و ضوابط نشریه 714 سازمان برنامه و بودجه طراحی شوند.

3-3-3- ایجاد سیمای محیطی هماهنگ با زمینه

به منظور ایجاد رابطه مناسب با بافت و ایجاد سیمای محیطی هماهنگ با زمینه پیرامون و شرایط اقلیمی و محیطی، با توجه به اهمیت موضوع بوم محور بودن الزامات سیما و منظر، لازم است که ضوابط و الزامات محلی بر مبنای محورهای زیر و راهنمای پیوست، تدوین شود. رعایت «ضوابط و مقررات ارتقای کیفی سیما و منظر شهری (پاکسازی و بهسازی نماها و جداره‌ها، مناسب‌سازی معابر پیاده‌راهی و پیاده‌روها و ساماندهی به منظر شهری)»؛ مصوب مورخ 1387/9/25 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در تدوین ضابطه محلی و نظارت بر ساخت الزامی است. محورهایی که باید در تدوین ضوابط ایجاد سیمای محیطی هماهنگ با زمینه مورد توجه قرارگیرد، به شرح زیر است:

• هماهنگی بنا با زمینه از نظر ریخت‌شناسی و هماهنگی دانه‌بندی با بافت و بستر قرارگیری
• تقسیم‌بندی حجم ساختمان بلند به دو بخش پایه و بدنه و تعیین ضوابط ارتفاعی و تناسبات دو بخش در هماهنگی با زمینه
  انتخاب مصالح مناسب نما از نظر هماهنگی با شرایط اقلیمی و محیطی و رعایت مبحث 19 مقررات ملی ساختمان
• طراحی مناسب نما در ارتباط با زمینه قرارگیری و همجواری ها

3-3-4- ساختار حجمی

ساختار حجمی بنا باید در تناسب و هماهنگی با محیط پیرامون و متناسب با رویکردهای حفاظت محیط زیست شکل گیرد؛ هرگونه تغییرات و تنوع حجمی در چارچوب ضوابط تدوین شده، مجاز است. برای این منظور رعایت موارد زیر الزامی است:

• ضوابط ارائه شده باید به گونه‌ای باشد که ضمن رعایت ضوابط فنی استحکام بنا، کنترل اشراف و سایه‌اندازی و همچنین، رعایت حریم آوار، امکان انعطاف در طراحی حجمی بنا وجود داشته باشد.
• به منظور حفظ چشم انداز طبیعی در ساخت سازهای واقع در شیب بیش از 15%، لازم است که ساختمان از نظر الگوی حجمی متناسب با شیب طبیعی زمین شکل گرفته و میزان خاکبرداری‌ها جهت قرارگیری سطوح طبقات در خاک کنترل شود.

3-3-5- تأثیرات باد

ضوابط طراحی حجم ساختمان و ارتباط آن با ساختار حجمی پیرامون نباید منجر به تشدید تأثیرات منفی باد در مقیاس خرد اقلیم، همچون انسداد حجم در مقابل جریان باد، تشدید جریان هوا در کریدورهای هوایی، توربولانس یا ایجاد منطقه دنباله شود.

3-3-6- توسعه فضای سبز عمودی

ضوابط ارائه شده، باید زمینه‌های تشویقی گسترش فضای سبز در شهر را در سطوح افقی (بام سبز و فضای سبز طبقاتی)، فضای سبز عمودی و گسترش و صیانت از فضای سبز در عرصه ساختمان‌های بلند را فراهم نماید؛ در این راستا، ایجاد حداقل معادل 5 درصد سطح زیربنا، فضای سبز در بام و تراس‌ها الزامی است.

3-3-7- سطح اشغال و مکان استقرار بنا

• سطح اشغال و مکان استقرار بنا و نسبت فضای باز و بسته و کنترل سایه‌اندازی ساختمان‌ها بر روی یکدیگر باید با توجه به شرایط اقلیمی و کالبدی و همچنین ایجاد حداقل اشراف ساختمان‌ها بر یکدیگر در قالب ضوابط خاص هر شهر و در چهارچوب ضوابط حداکثر سطح اشغال مجاز تهیه شود.
• چنانچه حداقل فاصله مورد نیاز بنا از اضلاع زمین (که بر اساس سایه‌اندازی ساختمان‌ها بر یکدیگر در سردترین روزهای سال که حداکثر نیاز به انرژی تابشی خورشید در آن وجود دارد، محاسبه می‌شود)، امکان اشغال 40 درصد از سطح را فراهم نیاورند، لازم است که سطح اشغال مجاز بنا بر اساس حداقل فاصله ممکن از اضلاع زمین که بر اساس سایه‌اندازی بهینه و حداقل اشراف به دست آمده است و به میزان کمتر از 40%، تعیین شود. در این راستا، کاهش ارتفاع در طبقات و یا تغییرات شکل حجمی ساختمان با عقب‌نشینی در طبقات، به منظور کاهش اثرات سایه‌اندازی و قرارگیری ساختمان در پهنه مجاز بلامانع است.

فصل 4: الزامات فرایندی و تهیه اسناد فنی در طرح و اجرای ساختمان‌های بلند

4-1- مدارک صدور پروانه و احراز شرایط

4-1-1- برای صدور پروانه ساختمان بلند مدارک زیر باید تهیه و تحویل شهرداری شود:

• ارائه طرح انطباق شهری و گزارش توجیهی اقتصادی – مالی مطابق دستورالعمل مندرج در این مصوبه و مطالعات پشتیبان آن
• جدول سطوح در چارچوب ضوابط مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران
• موافقت رسمی همسایگانی که قرار است روش پایدارسازی گود به روش انکوراژ یا نیلینگ در زمین آنان انجام شود. (در صورت تمایل مالک به استفاده از این روش)
• ارائه اسناد و مدارک فنی طرح در پهنه معماری، سازه، تأسیسات مکانیکی و الکتریکی در مقیاس‌های اجرایی (موضوع آیین‌نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان)
• گزارش مشاور ژئوتکنیک مبنی بر بررسی ساختگاه از نظر الزامات ساختگاه و بستر قرارگیری
  – تحلیل اثرات ترافیکی احداث ساختمان بر اساس دستورالعمل مرتبط

4-1-2- پس از صدور پروانه موارد زیر باید در احراز شرایط مورد توجه قرار گیرد:

• اطلاع رسانی عمومی به شهروندانی که قرار است ساختمان در محله آنان ساخته شود. (از طریق نصب تابلو در محل)
• سازنده (پیمانکار) باید دارای صلاحیت از سازمان برنامه و بودجه یا وزارت راه و شهرسازی باشد.
• سرمایه‌گذار باید ساختمان را در برابر عیوب اساسی و پنهان ساختمان بیمه نماید.
• مقررات ملی ساختمان به طور کامل در طراحی و ساخت و نگهداری و ضوابط بهره‌برداری ساختمان بلند رعایت گردد و در مورادی که تاکنون مقررات برای آن تدوین نشده، باید از مقررات بین‌المللی به تشخیص شورای تدوین مقررات ملی ساختمان شود.
• در صورتی که احداث ساختمان و پیش‌بینی‌های انجام شده در کاهش آثار تخریبی آن در محیط (نظیر اقدامات جبرانی از قبیل ایجاد فضای سبز در محوطه یا ارتفاع، تمهیدات کاهش آلایندگی تأسیسات، ایجاد سیستم‌های بازیافت آب خاکستری، تصفیه فاضلاب، مدیریت پسماند و موارد مشابه) شرایط منطبق با شاخص های محیط زیست را احراز ننماید، ساخت بناهای بلند مذکور ممنوع است.

فصل 5: گام های اجرای مصوبه

در صورت درخواست شهرداری برای احداث ساختمان‌های بلند در شهرهای با جمعیت بالای 200 هزار نفر، لازم است مراحل زیر توسط مشاور ذی‌صلاح به انجام رسیده و به تصویب مراجع مشخص شده در هر مرحله برسد:

1. طرح توجیهی «ضرورت ساخت ساختمان بلند» با توجه به محورهای ارائه شده در فصل دوم این مصوبه تهیه و به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران برسد.

تبصره 4: شهرهایی که احداث ساختمان‌های بلند در طرح‌های جامع مصوب آنها پیش‌بینی شده است، نیاز به طی مرحله فوق ندارند.

2. در صورت تصویب «ضرورت ساخت ساختمان بلند» توسط شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، گزارش «ضوابط مکانیابی و استقرار ساختمان‌های بلند» بر اساس فصل سوم مصوبه حاضر، به یکی از دو شکل زیر تهیه و به تصویب به شورایعالی شهرسازی و معماری ایران برسد:

• در شهرهای دارای طرح جامع مصوب معتبر، در قالب تعیین عرصه‌های همپوشان و ضوابط مرتبط با آن.
• در شهرهای دارای طرح جامع در دست تهیه در قالب تهیه طرح جامع شهر.

3. صدور مجوز احداث ساختمان‌های بلند در هر پلاک در چارچوب طرح مکانیابی و ضوابط استقرار مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران (طبق مفاد فصل سوم مصوبه حاضر)، منوط به تأیید کمیته سیما و منظر شهری و تصویب کمیسیون ماده پنج است.