الگوی تهیه ضوابط و مقررات اجرایی طرح‌های جامع و هادی

الگوی تهیه ضوابط و مقررات اجرایی طرح‌های جامع و هادی :

1- تعاریف

تا زمان تهیه و تصویب «راهنمای ضوابط و مقررات اجرائی طرح‌های جامع و هادی» که تعاریف مربوط به واژه‌ها و اصطلاحات لازم در آن ارائه خواهد گردید، در این بخش باید کلیه واژه‌ها و اصطلاحاتی که در متن مجموعه ضوابط و مقررات اجرائی به کار رفته و از لحاظ تعیین تکلیف برای استفاده‌کنندگان دارای معنای خاص و دقیقی است تعریف شود و حتی‌المقدور کوشش شود که از همان واژه‌ها و اصطلاحات رایج بین مردم استفاده گردد.

2- منطقه‌بندی

2-1- تعیین مناطق اصلی (مسکونی، صنعتی، تجاری، تاریخی، فرهنگی، استحفاظی و یا هر منطقه دیگری که با توجه به شرایط خاص محلی تشخیص داده شده و تعریف شود مثل مناطق ساحلی، منطقه دیپلماتیک و غیره…).

2-2- تعیین اجزاء مناطق اصلی:

الف: مناطق مسکونی به تعدادی منطقه فرعی تقسیم می‌گردد که برحسب انواع ساختمان‌های مسکونی مجاز از لحاظ تراکم جمعیتی، میزان مساحت و ارتفاع بنا و وسعت فضاهای باز و طرز ترکیب و قرارگیری آنها در کنار یکدیگر بطور مشخص تعریف می‌شود.

مناطق فرعی دیگری که علاوه بر شرایط مزبور استفاده‌های دیگر مثل تجاری و صنعتی نیز در داخل آنها اجازه داده می‌شود به مناطق فرعی فوق‌الذکر اضافه می‌شوند.

ب: استفاده‌های تجاری و بازرگانی باید به دستجات مختلف براساس نوع مغازه و محل‌های کار و کسب و براساس نوع و شکل معاملات مثل خرده و عمده‌فروشی یا براساس صنوف مختلف و نظایر آن تقسیم گردد و لازم است که فضاهای عمده مورد نیاز از قبیل بازارهای روز، فضاهای باز عمومی برای فروش اتومبیل یا مصالح ساختمانی و نظایر آن نیز در این تقسیم‌بندی‌ها ملحوظ و تعیین شود.

ج: مناطق صنعتی باید به بخش‌های مختلف براساس نوع صنایع (هم‌گروه، خدماتی، تعمیراتی، بدون آلودگی و…) و بر مبنای میزان مجاز آلودگی هوا، لرزش، صدا و فاضلاب و مواد زائد یا سایر عوامل تقسیم‌بندی شوند.

د: منطقه استحفاظی شهر باید به حوزه‌های استفاده مجاز در منطقه مذکور از قبیل منطقه کشاورزی و باغات، منطقه توسعه روستایی، منطقه کاربری‌های ویژه شهری که بطور معمول در محدوده استحفاظی پیش‌بینی می‌شوند، منطقه کارگاه‌ها، انبارها و … تقسیم شوند.

3- ضوابط مربوط به نحوه استفاده از زمین تفکیک و احداث ساختمان در هر منطقه (به تفکیک اجزاء هر منطقه).

3-1- موارد استفاده از زمین:

3-1-1- مجاز،

3-1-2- مشروط که نیاز به کسب مجوزهای خاص از مراجع معین دارد.

3-1-3- ممنوع.

3-2- ضوابط مربوط به تفکیک زمین:

3-2-1- حداقل اندازه قطعات

3-2-2- ابعاد و تناسب قطعات.

3-2-3- نحوه دسترسی‌ها.

3-3- ضوابط مربوط به احداث ساختمان:

3-3-1- حداکثر زیربنای طبقات (تراکم ساختمانی).

3-3-2- حداکثر سطح اشغال ساختمان در زمین

3-3-3- حداکثر ارتفاع ساختمان.

3-3-4- حداقل ابعاد حیاط.

3-3-5- نحوه استقرار ساختمان در زمین و اشراف

3-3-6- حداقل تعداد پارکینگ.

3-3-7- سایر فضاهای باز (مثل پاسیوها و نورگیرها)

3-3-8- مقررات مربوط به نورگیری و تهویه طبیعی.

3-3-9- ضوابط مربوط به بازشوهای ساختمان‌ها به حیاط‌ها و حیاط خلوت‌ها.

3-3-10- مقررات مربوط به فضاها و تأسیسات روی بام.

4- مقررات مشترک (مورد عمل در تمام یا بعضی از مناطق)

4-1- تفسیر مرزهای مناطق.

4-2- قطعات و کاربری‌های ناهماهنگ (کاربری‌هایی که به موجب مقررات قبلی قانونی بوده ولی با این مجموعه ضوابط هماهنگی ندارد):

4-2-1- قطعات تفکیک شده و به ثبت رسیده قبلی و نحوه ساختمان در آنها.

4-2-2- ساختمان‌هایی که از قبل آغاز شده‌اند.

4-2-3- شرایط ادامه کار کاربری‌های ناهماهنگ و محدودیت‌های مربوط به آن.

4-3- شرایط ساختمان در زمین‌های واقع در تقاطع شبکه‌های ارتباطی.

4-4- مقررات مربوط به ارتفاع حصارها، دیوارها و…

4-5- موارد استثنائی در مورد محدودیت‌های حیاط، میزان عقب‌نشینی و محدودیت‌های ارتفاع (مثلاً برای کاربری‌های خاص که در منطقه مجاز تشخیص داده شده‌اند همراه با ضوابط جدید هریک).

4-6- مقررات مربوط به همجواری و دسترسی‌های مجاز کاربری‌های مختلف.

4-7- ضوابط مربوط به پارکینگ انتظار و مسیر سرویس در مورد ساختمان‌های عمومی پرتردد.

4-8- ضوابط مربوط به احداث پارکینگ‌های مشترک و عمومی

4-9- ضوابط مربوط به پارکینگ‌های عمومی چند طبقه.

4-10- مساحت پارکینگ

4-11- ضوابط مربوط به فضاهای باز همگانی.

4-11-1- استفاده‌های مجاز.

4-11-2- میزان محدودیت احداث ساختمان

4-11-3- تأسیسات و تجهیزات لازم و ضوابط مربوط به آنها.

4-11-4- ضوابط مربوط به سازه های موقت.

4-11-5- مقررات مربوط به ساختمان‌های مجاور نسبت به فضاهای باز همگانی.

4-12- ضوابط و مقررات بازشوها به طرف معابر، پارک‌ها و میادین عمومی و املاک مجاور.

4-13- ضوابط مربوط به اقامت موقت (کمپینگ)

4-14- طبقه‌بندی راه‌ها و دسترسی‌ها و تعریف و ارائه ضوابط زیر برای هریک از معابر طبقه‌بندی شده فوق:

4-14-1- نوع تقاطع.

4-14-2- تعداد خطوط عبوری

4-14-3- ضوابط مربوط به احداث خطوط عبور دوچرخه (در صورت شمول)

4-14-4- حداقل عرض سواره‌رو

4-14-5- حداقل عرض پیاده‌رو (به تفکیک مناطق)

4-14-6- حداقل فاصله بین تقاطع‌ها

4-14-7- حداقل عرض نسبت به طول معبر با توجه به عملکرد.

4-14-8- حداکثر شیب.

4-14-9- عرض حریم معبر

4-14-10- پارکینگ حاشیه‌ای.

4-14-11- دوربرگردان (در صورت نیاز) و مقررات مربوط به آن.

4-14-12- مقررات مربوط به امکان ارتباط طرفین معبر از طریق ایجاد پل، سرپوشیده و ساختمان‌های عمومی و نظایر آن و ضوابط لازم در این زمینه.

4-14-13- مشخصات و ضوابط مسیرهای مخصوص پیاده.

4-14-14- ضوابط عبور و مرور معلولین جسمی و حرکتی.

4-14-15- پیشامدگی‌های مجاز در گذرها و مقررات مربوط به آنها.

4-15- حریم‌های قانونی و ضوابط آنها: این ضوابط ممکن است باعث ممنوعیت و محدودیت تمام یا بعضی از فعالیت‌های مربوط به استفاده و بهره‌برداری از زمین باشد.

4-15-1- حریم‌هائی که رعایت آن به عهده ایجادکنندگان ساختمان و تأسیسات داخل آن حریم است:

4-15-1-1- حریم تأسیسات و منابع مولد رادیو اکتیویته.

4-15-1-2- ضوابط مربوط به ساختمان‌ها و تأسیساتی که دارای حریم امنیتی هستند.

4-15-1-3- حریم صنایع مزاحم و آلوده‌کننده.

4-15-1-4- سایر حریم‌هایی که رعایت آنها در ایجاد ساختمان‌های خاص الزامی است.

4-15-2- حریم‌هایی که رعایت آن به عهده استفاده‌کنندگان از زمین و ساختمان در خارج از حریم است.

4-15-2-1- حریم فضای سبز اتوبان‌ها و بزرگراه‌ها.

4-15-2-2- حریم سبز معابر درجه 1 و 2.

4-15-2-3- حریم حفاظتی یا محدودیت احداث ساختمان در اطراف جاده‌های بین شهری و کمربندی‌های داخل محدوده استحفاظی و راه‌آهن.

4-15-2-4- حریم رودخانه‌ها و انهار و قنوات و چاه‌های تأمین آب مشروب.

4-15-2-5- حریم خطوط فشار قوی.

4-15-2-6- حریم خطوط انتقال گاز.

4-15-2-7- حریم دریا (در صورت لزوم).

4-15-2-8- حریم مسیل‌ها و تالاب‌ها و …

4-15-2-9- حریم فرودگاه.

4-15-2-10- حریم خطوط و تصفیه خانه‌های فاضلاب

4-15-2-11- حریم آثار تاریخی بناهای با ارزش.

4-15-2-12- حریم کوه‌های آتشفشان.

4-15-2-13- کلیه حریم‌هایی که قانوناً تعیین گردیده و جهت تصمیم‌گیری مراجع مربوطه در نحوه استفاده از اراضی و صدور پروانه ساختمان و تفکیک اراضی لازم است.

4-16- ضوابط اجرائی در مورد کاربری‌هائی که تولید صدا، ارتعاش، لرزش، دود، و سایر آلودگی‌های هوا، بو، رادیو اکتیویته و ضایعات مایع و جامد و یا روشنائی زننده می‌نمایند.

4-17- ضوابط و مقررات خاص فنی که باید در مناطق مختلف به دلیل مسائل خاص زمین‌شناسی ساختمانی و سطح آب‌های زیر سطحی و نظایر آن در صدور پروانه ساختمان‌سازی رعایت گردد.

4-18- ضوابط و مقررات خاص برای بخش‌هایی از شهر که در آنها گسل یا عوارض زمین‌شناسی وجود دارد.

5- سایر مقررات و ضوابط لازم در ارتباط با شرایط و مقتضیات خاص محلی.