مصوبه شورای عالی در خصوص ضوابط تشویقی کالبدی نوسازی محله

مصوبه شورای عالی در خصوص سیاست‌ها و ضوابط تشویقی کالبدی نوسازی محله ای در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری:

به استحضار می‌‌رساند شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در اجرای ماده ۱۲ قانون جهش تولید مسکن و پیرو بند (پ) مصوبه مورخ 1400/7/26 شورایعالی، در جلسه 1401/6/21 پس از استماع گزارش دبیرخانه شورایعالی و شرکت بازآفرینی شهری و نظر به صورتجلسه کمیته فنی مشترک ۴ و ۵ پیرامون “سیاست‌‌ها و ضوابط تشویقی کالبدی نوسازی محله‌‌ای در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری” و بحث و تبادل نظر، سیاست‌‌های مذکور را با رعایت موارد زیر مصوب نمود:

۱– تراکم‌‌های تشویقی موضوع این مصوبه صرفا به محلات یا نواحی که سرانه تأمین خدمات عمومی آنها حداقل به میزان یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه باشد تعلق می‌‌گیرد. بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در درون بلوک تأمین می‌‌نمایند از شمول این بند مستثنی می‌‌باشند.

۲– این مشوق‌ها فقط در محدوده بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب ملاک عمل بوده و هرگونه مداخله در بافت‌‌های تاریخی مصوب، تابع ضوابط قانونی ویژه خود خواهد بود.

۳– مشوق‌‌های کالبدی بهسازی بافت‌‌های فرسوده خاص هر شهر (در صورت ضرورت)، در چارچوب سیاست‌ها و ضوابط این مصوبه و با توجه به ساختار طرح جامع و شرایط ویژه شهر مربوطه تدوین و به همراه فهرست نقاط غیرمشمول (موضوع بند ۱) به تصویب کمیسیون ماده ۵ آن شهر خواهد رسید.

۴– چارچوب تدوین ضوابط و مقررات ویژه نوسازی محله‌ای بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در طرح‌‌های جامع و تفصیلی آتی توسط شرکت بازآفرینی شهری ایران با همکاری معاونت شهرسازی و معماری تدوین و پس از ارائه و تأیید در کمیته فنی شورایعالی شهرسازی و معماری توسط دبیر شورایعالی شهرسازی و معماری به مراجع ذیربط ابلاغ گردد.

۵– شهرداری‌‌ها مکلفند نسبت به تأمین پارکینگ محله‌‌ای در مکان‌‌های مناسب در بافت‌‌های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی ناشی از ضوابط اقدام نمایند. نقشه موقعیت پارکینگ‌های مذکور به تصویب کمیسیون ماده ۵ خواهد رسید.

۶– رعایت ضوابط پدافند غیرعامل و مقررات ملی ساختمان در مورد حداقل عرض معابر الزامیست.

۷– تأمین سرانه مورد نیاز خدمات پشتیبان سکونت (غیر از فضای سبز)، در بافت‌‌های فرسوده موضوع این ضوابط از طریق احداث در طبقات مجاز است.

۸– گزارش دوره‌‌ای از عملکرد اجرای این مصوبه (در دوره‌‌های ۶ ماهه) توسط شرکت بازآفرینی شهری با همکاری شهرداری‌‌ها به دبیرخانه شورایعالی شهرسازی و معماری ارائه گردد.

سیاست‌‌های تشویقی متضمن نوسازی محله‌‌ای در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری

الف– به منظور تسریع و تسهیل نوسازی و ایجاد انگیزه برای توسعه‌‌گرها، سرمایه‌گذاران و مالکان اراضی محدوده بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و در راستای ارتقای کیفیت محیطی و تأمین خدمات مورد نیاز این محلات، مشوق‌های کالبدی بر حسب گروه‌‌بندی زیر قابل اعمال است:

• گروه اول: بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری
• گروه دوم: نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله‌‌ای
• گروه سوم: نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری
• گروه چهارم: نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع

ب– ویژگی‌‌ها، شرایط بهره‌مندی و انواع مشوق‌های نوسازی به تفکیک گروه‌های فوق عبارتند از:

گروه اول: بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری

۱. ویژگی‌های گروه اول

ضوابط این گروه تسریع‌کننده و تسهیل‌کننده بازآفرینی در مقیاس بلوک‌‌های شهری خواهد بود. به عبارت دیگر، در صورت امکان اعمال ضوابط برای کل محدوده یک بلوک، ضوابط این گروه قابل استفاده خواهد بود.

۲. شروط بهره‌‌مندی از ضوابط تشویقی گروه اول

– ضوابط این گروه فقط کاربری مسکونی، مسکونی مختلط و خدمات پشتیبان محله‌ای در کل مساحت یک بلوک شهری و بیشتر را شامل می ‌شود.

– مشوق‌‌های تعیین شده در این گروه مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ شهر است. طرح مذکور می‌‌بایستی از طریق تنظیم مجدد زمین ضمن حمایت از کسب و کارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده تأمین کند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محله‌ای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله گردد.

– در راستای پیشگیری از شکل‌‌گیری مگاپروژه‌ها (با توده‌‌گذاری بزرگ مقیاس)، می‌‌بایست توده‌‌گذاری یا لفاف فضایی با تقسیمات کالبدی خرد، متناسب با مورفولوژی بافت، انجام شود. احراز این شرایط به عهده کمیسیون ماده ۵ استان است.

– مجاورت بلوک با حداقل یک معبر دارای عرض ۱۰ متر

۳. ضوابط تشویقی گروه اول

– اعطای حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب

– امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌‌های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل

– امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ‌‌های مورد نیاز

– امکان استفاده از مساحت معابر بن ‌بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را ازدست داده‌اند در مساحت ملاک عمل تراکم مشروط به واگذاری از سوی شهرداری

– امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده‌گذاری و نما

گروه دوم: نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله‌ای

۱. ویژگی ‌های گروه دوم

ضوابط تشویقی این گروه با هدف تسهیل شکل‌‌گیری و تکمیل محورهای عملکردی اصلی محله‌ای به عنوان محرک توسعه و نوسازی محله‌ای تنظیم شده است.

۲. شروط بهره‌‌مندی از ضوابط تشویقی گروه دوم

– دارای حد نصاب (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب

– استقرار در جبهه اول محورهای اصلی محله (مطابق طرح‌های توسعه و عمران شهری)

۳. ضوابط تشویقی گروه دوم

– اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب

– امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌‌های انتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل

– عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی

– کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به 0/75 مشروط به وجود پارک حاشیه‌‌ای در معبر

– امکان استفاده از مساحت معابر بن‌‌بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را از دست داده‌‌اند در مساحت ملاک عمل تراکم مشروط به واگذاری از سوی شهرداری

تبصره: شرط بهره‌‌مندی از ضوابط تشویقی این مصوبه برای قطعات مسکونی کمتر از حد نصاب در این گروه، تجمیع با قطعات مجاور و رسیدن به حد نصاب است؛ بدیهی است قطعات مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب واقع در محورهای اصلی، وفق طرح مصوب و حقوق مکتسبه قانونی، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی خواهند داشت.

گروه سوم: نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری

۱. ویژگی‌‌های گروه سوم

ضوابط تشویقی این گروه با هدف تسهیل نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری تنظیم شده است.

۲. شروط بهره‌‌مندی از ضوابط تشویقی گروه سوم

– دارای حد نصاب تفکیک (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب

– مجاورت قطعه با یک معبر دارای عرض حداقل ۶ متر

۳. ضوابط تشویقی گروه سوم

– اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب

– کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به 0/75 برای هر واحد

– امکان احداث حداکثر یک درب اضافه در راستای تأمین حداکثری پارکینگ در بافت‌‌های ناکارآمد کالبدی (بافت فرسوده) مشروط به تأمین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز با ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد

– عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی

گروه چهارم: نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع

۱. ویژگی‌‌های گروه چهارم

ـ ضوابط تشویقی این گروه با هدف تسهیل نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و برای قطعات غیرقابل تجمیع و پیشگیری از ایجاد فضاهای رها شده و بی ‌دفاع شهری تنظیم شده است.

۲. شروط بهره‌‌مندی از ضوابط تشویقی گروه چهارم

– پلاک‌‌های مسکونی با مساحت کمتر از حد نصاب و حداقل مساحت ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحی) و غیرقابل تجمیع (مجاورت با معبر یا کاربری‌‌های عمومی و ساختمان نوساز)

۳. ضوابط تشویقی گروه چهارم

– امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی

– کاهش ضریب برای هر واحد تأمین پارکینگ مورد نیاز به 0/75

– امکان احداث حداکثر یک درب اضافه مشروط به تأمین ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد

– امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حد نصاب تعیین شده در طرح مصوب

– عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی

تبصره: قطعات مسکونی با مساحت کمتر از 50 مترمربع که امکان تجمیع نداشته باشند، به شرط رعایت کلیه ضوابط شهرسازی، معماری و ساختمان، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی خواهند داشت.

ج– الزامات و پیشنهادات غیرکالبدی در جهت تحقق سیاست‌‌ها و ضوابط

۱– در اجرای تبصره ۴ ‌قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌‌های دولتی و شهرداری‌ها و به منظور تأمین بخشی از خدمات مورد نیاز بافت‌های فرسوده شهرهای کشور و ‌همچنین اراضی عوض طرح‌‌های نوسازی و بهسازی شهری، معادل حداقل ۱۰ درصد از اراضی موضوع این قانون و یا معادل ریالی ارزش آن، تحت نظارت شرکت بازآفرینی شهری (با اولویت استفاده در بافت‌‌های دارای شرایط بحرانی) به این موضوع اختصاص یابد.

۲– ضمن تأکید بر مصوبه مورخ 1394/6/30 شورایعالی مبنی بر الزام تامین کاربری خدمات عمومی پشتیبان سکونت، متناسب با میزان کاربری مسکونی افزایش یافته توسط کمیسیون ماده ۵، دستورالعمل امکان انتقال خدمات مذکور به بافت فرسوده شهر به منظور تأمین بخشی از خدمات مورد نیاز بافت‌های فرسوده ظرف ۲ ماه توسط دبیرخانه شورایعالی تهیه و جهت تصویب به شورایعالی ارائه گردد.

۳– ضوابط ویژه نحوه مداخله در بافت‌‌های فرسوده متداخل و همپوشان با بافت‌های تاریخی با پیشنهاد مشترک وزارت میراث فرهنگی و شرکت بازافرینی شهری جهت بررسی به دبیرخانه شورایعالی ارائه گردد.

4- برنامه شهرداری‌‌ها به منظور بهره‌گیری حداکثری از امکانات حمل و نقل عمومی در بافت‌های فرسوده شهری با هماهنگی سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها و معاونت حمل و نقل و ترافیک وزارت راه و شهرسازی تدوین و به تصویب مراجع ذیربط برسد.

۵– با تصویب شورایعالی مسکن، در راستای افزایش رقابت‌پذیری و ایجاد مزیت نسبی برای ساخت و ساز در بافت‌‌های فرسوده و ناکارآمد موضوع این مصوبه، کلیه نوسازی‌‌های واقع در بافت‌های مذکور ضمن ثبت در واحدهای مشمول قانون جهش تولید مسکن، امکان بهره‌‌گیری از مزایای مالی قانون را داشته باشند.